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2008-02-22

星河灣上市聆訊堅(jiān)信“不以土地論英雄”

（本文來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）

新春剛過，星河灣就已展開頻繁的內(nèi)部運(yùn)作

    幾乎同時(shí)，星河灣赴港IPO的大幕已經(jīng)拉開。一切似乎都在緊鑼密鼓地展開

    新春剛過，星河灣就已展開頻繁的內(nèi)部運(yùn)作。集團(tuán)主席黃文仔于正月初八秘密抵達(dá)上海，并親自敦促星河灣上海項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期工作。星河灣副總裁田原則從北京被調(diào)任至上海，出任星河灣上海公司總經(jīng)理一職。

    幾乎同時(shí)，星河灣赴港IPO的大幕已經(jīng)拉開。一切似乎都在緊鑼密鼓地展開。

    逆流上市？

    來自香港方面的消息稱，本周四（21日），內(nèi)地新股星河灣地產(chǎn)進(jìn)行上市聆訊，已聘用瑞銀(UBS)和摩根士丹利(Morgan Stanley)作為上市保薦人，預(yù)計(jì)將籌集至多10億美元，有望成為新年第一只在香港實(shí)現(xiàn)IPO的內(nèi)地地產(chǎn)股。

     昨天，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》獲得消息，香港地產(chǎn)巨頭和記黃埔(0013.HK)、新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)、恒基地產(chǎn)(0012.HK)有意以星河灣戰(zhàn)略投資者的身份，分享星河灣的上市紅利。不過，星河灣目前拒絕了這些拋出的繡球，并沒有在IPO之前通過私募擴(kuò)大股本。星河灣給出的一條拒絕理由是，星河灣的資金鏈條一直很寬裕。

     而另一只原本會(huì)成為2008年首只登陸港交所的內(nèi)地房股——昌盛中國地產(chǎn)（1863.HK），其上市計(jì)劃卻被突然叫停，不根據(jù)原有時(shí)間表進(jìn)行全球發(fā)售。

     世邦魏理仕投資基金的一位執(zhí)行董事告訴記者，目前全球股市和香港股市持續(xù)低迷、內(nèi)地的宏觀調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，內(nèi)地地產(chǎn)商近期在香港上市的企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)很高的市盈率，招股價(jià)和募集的資金額也難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。由于市場(chǎng)的不確定性，考慮到大市行情會(huì)影響股票上市之后的表現(xiàn)，部分內(nèi)地地產(chǎn)商忍痛剎車，考慮將上市計(jì)劃拖后一段時(shí)間。

    種種跡象表明，此時(shí)逆流上市似乎并非最佳時(shí)機(jī)。但一切似乎都阻止不了星河灣的步伐。

IPO成敗皆土地？

    星河灣副總裁梁上燕在上海接受本報(bào)記者專訪時(shí)則表示：“8年只做了2個(gè)項(xiàng)目，黃老板對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)極其苛刻，而且耐得住寂寞。星河灣向來是一次只專心開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，決不做全國工程四處開花的事情。因此我們不會(huì)單純追求土地儲(chǔ)備的數(shù)量，因?yàn)橥恋負(fù)碛辛坎坏扔谟绊懥εc贏利能力?！?

    她的一番話似乎在暗示星河灣此輪IPO將不遵循“土地為王”的估值準(zhǔn)則。

     但是，內(nèi)地房企登陸港股，獲得投資者青睞的一個(gè)重要因素大多是土地儲(chǔ)備，但這顯然是星河灣的弱項(xiàng)。

     事實(shí)上，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備足而摔跟頭的準(zhǔn)上市企業(yè)并不鮮見。如今已成功上市的潘石屹就曾在這個(gè)問題上吃過大虧，上市計(jì)劃一再擱淺。其重要的原因之一就是由于土地儲(chǔ)備不足，承銷商定價(jià)未達(dá)其心理預(yù)期。

     但梁上燕顯然并不認(rèn)同上市成敗皆歸土地的說法。她舉例說，2005年北京星河灣上市銷售，定價(jià)15000元/平方米，當(dāng)年半年的銷售業(yè)績(jī)是12.4億元，是當(dāng)年度北京高端住宅市場(chǎng)的銷售冠軍；2006年實(shí)現(xiàn)銷售20.6億元，是年度住宅銷售冠軍；2007年實(shí)現(xiàn)銷售32.8億元，是年度高端住宅銷售冠軍。2008年，北京星河灣初步預(yù)計(jì)的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)是35億元。

    這個(gè)累計(jì)銷售總額已經(jīng)超過100億元的北京星河灣，占地面積僅僅34公頃。

    在她看來，現(xiàn)在的地產(chǎn)企業(yè)有許多不同的發(fā)展模式，所面對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體、產(chǎn)品定位各自不同?，F(xiàn)在星河灣選擇的地產(chǎn)路線是一條小眾、精品的路線，要用有限的土地建成精品，實(shí)現(xiàn)單體價(jià)值最大化，而不是追求大量土地儲(chǔ)備。不過，星河灣似乎也已經(jīng)意識(shí)到土地儲(chǔ)備的問題。

      據(jù)梁上燕介紹，未來星河灣地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局是以廣州為核心的華南版圖、以上海為中心的華東版圖及以北京為中心的華北版圖。像華南、華北、華東等地區(qū)的部分重要城市，星河灣地產(chǎn)也有發(fā)展計(jì)劃在醞釀。

星河灣上市聆訊 堅(jiān)信“不以土地論英雄”

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